Immobilienbewertungen werden aus unterschiedlichen privaten, steuerlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Anlässen benötigt. Sie schaffen eine sachgerechte und nachvollziehbare Grundlage für Entscheidungen über bebaute und unbebaute Grundstücke.
Als qualifizierter Sachverständiger ermittle ich Immobilienwerte unabhängig und stichtagsbezogen. Dabei analysiere ich die tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften des Bewertungsobjekts sowie die Verhältnisse auf dem maßgeblichen Grundstücksmarkt.
Art und Umfang der Ausarbeitung richten sich nach dem Bewertungsanlass und dem vorgesehenen Verwendungszweck. Je nach Aufgabenstellung erfolgt die Bearbeitung als ausführliches Verkehrswertgutachten, spezialisiertes Gutachten oder kompakte gutachterliche Stellungnahme.
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie schafft eine unabhängige Verkehrswertermittlung Klarheit darüber, ob der vorgesehene Kaufpreis die Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angemessen widerspiegelt. Ich untersuche hierfür die Lage, das Grundstück, den baulichen Zustand, die Nutzungsmöglichkeiten sowie die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften des Objekts. Das Ergebnis unterstützt Käufer und Verkäufer bei Preisverhandlungen und ermöglicht eine sachgerechte Entscheidung.
Immobilien bilden bei Erbschaften und Schenkungen häufig einen wesentlichen Teil des zu übertragenden Vermögens. Ein stichtagsbezogen ermittelter Verkehrswert erleichtert die Aufteilung des Nachlasses, die Übernahme einer Immobilie durch einzelne Beteiligte sowie die Bemessung von Pflichtteils- oder Ausgleichsansprüchen. Ich ermittle den Immobilienwert unabhängig und nachvollziehbar. Die Bewertung schafft damit eine verlässliche Grundlage für sachgerechte Regelungen innerhalb der Familie oder einer Erbengemeinschaft.
Bei einer Scheidung oder sonstigen Vermögensaufteilung beeinflusst der Wert gemeinsamer Immobilien regelmäßig die finanziellen Regelungen zwischen den Beteiligten. Ich ermittle den Verkehrswert unabhängig und auf den maßgeblichen Stichtag bezogen. Dabei beziehe ich die Eigentumsverhältnisse sowie bestehende Rechte und Belastungen ein, soweit sie den Immobilienwert beeinflussen. Das Ergebnis unterstützt den Zugewinnausgleich, die Übernahme der Immobilie durch einen Beteiligten oder einen gemeinsamen Verkauf.
Gehen die Auffassungen über den Wert einer Immobilie auseinander, kann ein nachvollziehbar begründetes Verkehrswertgutachten die Auseinandersetzung versachlichen. Ich stelle die Bewertungsgrundlagen, die angewandten Verfahren und das Ergebnis transparent dar und würdige die maßgeblichen Einflussgrößen. Das Gutachten unterstützt Vergleichsverhandlungen, eine außergerichtliche Einigung oder die fachliche Vorbereitung eines gerichtlichen Verfahrens. Beauftragt mich eine Partei, erstelle ich das Gutachten als Privatgutachten.
Steuerliche Verfahren stellen unterschiedliche Anforderungen an die Bewertung einer Immobilie. Je nach Aufgabenstellung erstelle ich ein Verkehrswertgutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 BewG oder ein Gutachten zur kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Dabei richte ich Bewertungsstichtag, Wertbegriff und Umfang des Gutachtens auf das jeweilige Verfahren aus. Eine steuerliche Beratung ist nicht Gegenstand meiner Leistung.
Mit einem Mietwertgutachten ermittle ich eine angemessene Miethöhe für Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Je nach Aufgabenstellung untersuche ich die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnraum oder die marktübliche Miete einer gewerblich genutzten Immobilie. In die Bewertung fließen insbesondere Lage, Größe, Ausstattung, Zustand, Nutzungsmöglichkeiten und die Verhältnisse auf dem maßgeblichen Mietmarkt ein. Das Ergebnis unterstützt Neuvermietungen, Mietanpassungen, Vertragsverhandlungen oder Auseinandersetzungen über die Miethöhe.
Wohnrechte, Nießbrauch, Erbbaurechte, Dienstbarkeiten, Baulasten und weitere Belastungen können die Nutzung und den Wert einer Immobilie wesentlich beeinflussen. Ich untersuche auf Grundlage der vorliegenden Vereinbarungen und Eintragungen den Inhalt, die Dauer und die wirtschaftlichen Auswirkungen des jeweiligen Rechts. Anschließend leite ich dessen Einfluss auf den Verkehrswert nachvollziehbar ab. Das Ergebnis unterstützt Vermögensübertragungen, vertragliche Regelungen und die Bemessung möglicher Ausgleichszahlungen.
Kreditinstitute, Versicherungen und weitere institutionelle Auftraggeber benötigen Immobilienwerte als Grundlage für Finanzierungs- und Kreditentscheidungen. Im Rahmen eines Beleihungswertgutachtens untersuche ich insbesondere die langfristigen und nachhaltigen Eigenschaften der Immobilie sowie ihre Verkäuflichkeit, Vermietbarkeit und Drittverwendungsfähigkeit. Vor Beginn der Bearbeitung stimme ich die Aufgabenstellung, den Bewertungsumfang und die institutsspezifischen Anforderungen mit dem beauftragenden Kreditinstitut ab.
Je nach Rechnungslegungsstandard und Bewertungsanlass benötigen Unternehmen eine gesonderte Bewertung ihrer Immobilien, beispielsweise bei Umstrukturierungen, Unternehmenstransaktionen oder der Prüfung möglicher Wertminderungen. Zunächst kläre ich den maßgeblichen Wertbegriff, den Bewertungsstichtag und die anzuwendenden Prämissen mit dem Auftraggeber und bei Bedarf mit dessen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer. Anschließend ermittle ich den erforderlichen Immobilienwert und dokumentiere die verwendeten Daten und Bewertungsansätze nachvollziehbar.
Beim Eintritt oder Ausscheiden von Gesellschaftern, bei Umstrukturierungen oder bei der Übertragung von Unternehmensanteilen können Immobilien das zuzuordnende Vermögen und mögliche Ausgleichszahlungen erheblich beeinflussen. Ich ermittle die Immobilienwerte unabhängig und auf den vereinbarten Stichtag bezogen. Die Bewertung macht die vorhandenen Werte transparent und ermöglicht ihre Einbeziehung in die gesellschaftsrechtliche, steuerliche oder unternehmerische Gesamtbeurteilung.
Gehören Grundstücke oder Gebäude zum Unternehmensvermögen, können sie den Kaufpreis eines Unternehmens wesentlich beeinflussen. Ich bewerte die Immobilien gesondert und auf den maßgeblichen Stichtag bezogen. Dabei untersuche ich die bestehende Nutzung, Mietverhältnisse, alternative Nutzungsmöglichkeiten, die Marktgängigkeit und erkennbare objektspezifische Risiken. Das Ergebnis lässt sich anschließend in die übergeordnete Unternehmensbewertung und die Verhandlungen über die Transaktion einbeziehen.
Vor dem Erwerb oder der Veräußerung einer Immobilie schafft eine Immobilien-Due-Diligence einen strukturierten Überblick über die bewertungsrelevanten tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse. Innerhalb des vereinbarten Prüfungsumfangs untersuche ich insbesondere Objekt- und Standortmerkmale, Mietverhältnisse, Rechte und Belastungen, planungsrechtliche Rahmenbedingungen, Marktgängigkeit und Entwicklungsmöglichkeiten. Erkannte Risiken und zusätzlichen Prüfungsbedarf dokumentiere ich nachvollziehbar. Vertiefende rechtliche, steuerliche oder technische Prüfungen übernehmen bei Bedarf die jeweiligen Fachdisziplinen.
Bei der Bewertung mehrerer Immobilien sorgen ein einheitlicher Bewertungsstichtag und abgestimmte Bewertungsgrundlagen für vergleichbare Ergebnisse. Ich untersuche jedes Objekt anhand seiner individuellen Eigenschaften, seiner Lage und der jeweiligen Marktverhältnisse. Anschließend führe ich die Einzelwerte transparent zu einer Gesamtübersicht zusammen. Die Ergebnisse unterstützen Transaktionen, Finanzierungen, bilanzielle Bewertungsanlässe und strategische Entscheidungen über Immobilienbestände.
Bei einer Betriebsaufgabe oder Liquidation beeinflusst der Wert betrieblicher Immobilien regelmäßig die weitere wirtschaftliche Vorgehensweise. Ich ermittle den aktuellen Immobilienwert und berücksichtige dabei die bestehende Nutzung, Miet- und Pachtverhältnisse, Rechte und Belastungen, alternative Nutzungsmöglichkeiten sowie die Veräußerbarkeit am maßgeblichen Grundstücksmarkt. Das Ergebnis unterstützt die Entscheidung über Verkauf, Übertragung oder Verwertung und lässt sich in die steuerliche und wirtschaftliche Abwicklung einbeziehen.
Der räumliche Schwerpunkt meiner Tätigkeit liegt in Viersen, Mönchengladbach, Düsseldorf und Krefeld sowie in den umliegenden Städten und Kreisen. Abhängig von der Aufgabenstellung übernehme ich Immobilienbewertungen auch bundesweit.
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Wertermittlungsstichtag. Die Bewertung erfolgt nach § 194 BauGB und den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Ein Mietwertgutachten ermittelt die für eine Immobilie marktgerechte Miete zu einem bestimmten Stichtag. Bei nicht preisgebundenem Wohnraum steht regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB im Mittelpunkt. Bei Gewerbeimmobilien wird die am Markt üblicherweise erzielbare Miete unter Berücksichtigung der jeweiligen Vertrags- und Objektmerkmale abgeleitet.
In die Beurteilung fließen insbesondere Art, Größe, Ausstattung, Zustand und Lage der Mieträume ein. Bei gewerblich genutzten Immobilien werden darüber hinaus beispielsweise Nutzungsart, Flächenzuschnitt, Vertragslaufzeit, Regelungen zu Betriebs- und Instandhaltungskosten sowie weitere mietvertragliche Besonderheiten berücksichtigt.
Mietwertgutachten können bei Mietanpassungen, Neuvermietungen, gerichtlichen oder außergerichtlichen Auseinandersetzungen sowie im Zusammenhang mit Kauf-, Verkaufs- oder steuerlichen Entscheidungen erforderlich sein. Die verwendeten Vergleichsdaten und die Ableitung des Mietwerts werden nachvollziehbar dargestellt.
Ein Restnutzungsdauergutachten dient dem Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer Ihrer Immobilie nach § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG). Bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien kann dadurch unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine höhere jährliche Gebäudeabschreibung möglich sein.
Ein Beleihungswertgutachten dient Kreditinstituten als Grundlage für die Bewertung einer Immobilie zu Finanzierungs- und Sicherungszwecken. Im Unterschied zum Verkehrswert stehen dabei die langfristigen und nachhaltigen Eigenschaften der Immobilie im Vordergrund. Vorübergehende Marktschwankungen und spekulative Erwartungen bleiben unberücksichtigt.
Die Wertermittlung wird auf die Vorgaben des beauftragenden Kreditinstituts abgestimmt und erfolgt – soweit dies nach der Aufgabenstellung erforderlich ist – nach dem Pfandbriefgesetz und der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Untersucht werden unter anderem die nachhaltige Nutzung, die dauerhafte Ertragsfähigkeit, die Drittverwendungsfähigkeit und die langfristige Verkäuflichkeit der Immobilie.
Da Kreditinstitute unterschiedliche Anforderungen an externe Gutachten stellen, sollte deren Verwendbarkeit vor der Beauftragung abgestimmt werden. Die abschließende Festsetzung des Beleihungswerts und die Kreditentscheidung obliegen dem jeweiligen Kreditinstitut.
Bei Zweifeln an einem vorliegenden Immobiliengutachten kann eine unabhängige Zweitmeinung Klarheit schaffen. Gegenstand der Prüfung ist nicht nur das rechnerische Ergebnis, sondern vor allem die Frage, ob die Wertableitung methodisch folgerichtig, vollständig und nachvollziehbar ist.
Geprüft werden unter anderem die verwendeten Objekt- und Marktdaten, die Auswahl und Anwendung des Wertermittlungsverfahrens, die Modellkonformität, der Bodenwert, die angesetzten Mieten, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssätze, die Restnutzungsdauer sowie die Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, Rechte und Belastungen.
Die Ergebnisse werden in einer sachverständigen Stellungnahme zusammengefasst. Abweichungen, Unsicherheiten und deren mögliche Auswirkungen auf das Bewertungsergebnis werden nachvollziehbar erläutert. Soweit erforderlich, kann ergänzend eine eigenständige Wertermittlung vorgenommen werden.
Bei der Portfoliobewertung werden mehrere Immobilien zu einem einheitlichen Stichtag und nach abgestimmten Bewertungsgrundsätzen untersucht. Dadurch lassen sich die einzelnen Objekte miteinander vergleichen und die Wertverhältnisse innerhalb des Immobilienbestands transparent darstellen.
Je nach Verwendungszweck reicht der Umfang von einer überschlägigen Wertindikation bis zur vertieften Bewertung einzelner Immobilien. Berücksichtigt werden insbesondere Objektart, Standort, Nutzung, Ertragssituation, Leerstand, baulicher Zustand, Restnutzungsdauer, erkennbare Investitionserfordernisse und sonstige wertrelevante Risiken.
Die Ergebnisse werden strukturiert zusammengeführt und können Marktwerte, wesentliche Bewertungsannahmen, Datenlücken und weitergehenden Prüfungsbedarf ausweisen. Portfoliobewertungen eignen sich insbesondere für Finanzierungsentscheidungen, An- und Verkaufsprozesse, bilanzielle Fragestellungen, Vermögensübersichten sowie für die strategische Steuerung größerer Immobilienbestände.
Welche Form der Immobilienbewertung ist erforderlich?
Der notwendige Umfang einer Immobilienbewertung richtet sich nach dem Bewertungsanlass, der Art der Immobilie und dem vorgesehenen Verwendungszweck.
In einem unverbindlichen Erstgespräch lässt sich klären, ob ein ausführliches Gutachten, eine gutachterliche Stellungnahme oder eine kompaktere Wertermittlung sachgerecht ist.